Previous Entry Share Next Entry
Про ипотеку
narkom
Я немножко устал читать, что ипотека – это кошмар и ад, выходом из которого является исключительно суицид.

На самом деле ипотека – это выгодно.

Есть несколько причин, для наглядной иллюстрации которых лучше всего взять какую-нибудь модель.

Например, ликвидная однушка с балконом, кухней от 8 квадратов, стоимостью 5 млн. рубля, в пешей доступности от метро.

У вас на руках, например, из 5 миллионов есть 2.

Можно зашить их в подушку или положить на депозит, ожидая, когда появятся ещё 3*.

А можно пойти в банк и взять там 3. Если 2НДФЛ в порядке, то на 5-20 лет под 13-15% в рублях (а мы для упрощения всё будем считать в одних и тех же единицах) вам дадут легко.

Если взять посередине, например, лет 10, ежемесячная выплата будет порядка 50 т.р.

Допустим, вы решили её сдавать (для упрощения модели; если вы в ней живёте, то экономите эквивалентный прайс за своё исходное жильё).  Квартиру стоимостью в 5 млн. можно сдавать за 30 т.р. (или 35, если повезет).

Таким образом, в банк с всеми паразитирующими платежами и почестями вы заносите 20 т.р. в месяц, или 240 в год, или 2,4 млн рублей за 10 лет, по истечении которых вы делаетесь полноценным её хозяином.

Магия цифр в первом приближении: 2 млн.+2,4млн.=4,4 млн. за хатку стоимостью в 5.

Далее немного деталей.

Негатив: примерно сотку с вас слупят за обналичку, нотариуса, регистрацию договоров и прочие комиссии в банке. Ещё сотку снимет риэлтор, если вы лодырь (как я), и он вам будет искать вариант под ключ, и 40-50 – если вариант вы нашли сами, и он просто сопровождает сделку. Итого ещё -200 т.р. вроде бы за просто так.

Позитив:
№1 Налоговый вычет (разовый)
Съездив 2-3 раза в налоговую и 1-2 в банк, через 2-3 месяца после сделки вы ловите +260 т.р. кэшем. Дело это давно на потоке, взяток давать не надо.
№2 Налоговый вычет (за уплаченные проценты)
Вываливая банку 50х12х10=6 млн. в течении 10 лет, примерно половину из них вы дарите банку в качестве процентов, из которых назад вы получаете 13% в виде не вычитаемых с з.п. налогов. Получается +350 т.р.**, правда, размазанных по календарю.
№3 Материнский капитал
Если у вас есть или будут 2 детей, то государство вам гасит чуть более +408 т.р. (на сегодня, вообще эта цифра индексируется в правильную сторону), для чего надо посетить пару раз пенсионный фонд и еще пару раз банк, и выждать 3-4 месяца. Сумма эта списывается с общей задолженности в банке, и в один из дней вы испытаете микрооргазм, узнав, что вам надо заносить порядка  42 т.р. вместо 50 ежемесячно (а ещё точнее – 12 вместо 20).

Итого
-4,400.000–200.000+260.000+350.000+408.000=
~3.582.000 р. за квартиру стоимостью 5 млн. рублей
(если у вас менее 2 детей, то ~4 млн.)

Подчеркнем, что из этих 3,5 млн. на сделке от вас требуется 2, после чего вам предстоит платить чуть больше десятки в месяц каждого из последующих 10 лет –  и это уже с учётом всех банковских процентов и прочих паразитирующих выплат.

Оставив в стороне детали, погрешности и приближения, поправки на инфляцию (которая тут играет как в +, так и в -) а также различные другие варианты (расчетные модели) вместо приведенного, которые на самом деле отличаются лишь масштабом, констатируем доказанность исходного постулата.

* - депозит, не говоря о подушке, не успевает за инфляцией. Накапливая новые деньги, вы теряете покупательскую способность имеющихся.
** - с поправкой на  зачет мат. капитала, без него – 390 т.р.
UPD: в исходный псто закралась шляпа в расчетах вычета, поправил.

promo narkom may 4, 2015 23:41 55
Buy for 60 tokens
Великолепным от interpares навеяно. Когда я был дошкольного возраста п​****ком, я бесконтрольно шароебился по двору и не только. Почему-то сейчас такое даже нельзя в больной голове разместить, что мелкие дети лазиют, где им вздумается, а раньше было так вот запросто. Знаете, вот эти…

  • 1
а все левые сборы посчитал? страховки: жизни, квартиры и тдтп?
так вообще приятные цифры)

Ага, это всё в условных 200 сидит, примерно, конечно.
Страховка у меня считается каждый год 0,0065% от остатка, терпимо имхо.

Если честно, у меня ещё приятнее получилось по цифрам, ибо был удачный вариант, чтобы на фортуну не закладываться, я чутка занизил профит.

Блин, вроде все шоколад. :)

Ну, может, не совсем прям шоколад (в Европах и прочих штатах по 4% годовых), но смысл имеет)

Нужны ещё подробности - с удовольствием распишу, что знаю. Благо изложенное выше - не агитплакат, а сугубая эмпирика.

пойду 2 ляма штоле из бардачка заберу

экий ты язвительный)
там с 1 тоже можно, только процент ввинтят побольше
и все равно будет много выгоднее, чем копить 5

но все равно спасибо за просвещение

Василич, если без сарказмов - реальность может быть чуть красочнее, чем я тут описал, что уже конечно зависит от удачи.

Факт тот, что кто брал ипотеку - чаще всего берут еще, хотя второй кон уже вычетов никаких не светит.

всё
беру
заверните две
зы
если серьезно - то подумаю, хотя одна ипотерка на меня уже была и уже возврата ранее выплаченного налога я точно не получу, но можно на мужа оформить
ага
а он потом сбежит
пряио с ипотекой
:-)

Там вроде щас как раз обсуждают многократный возврат... ну то есть возвращай, пока 2 млн не навозвращаешь, и даже вот я думаю, что через полгода-год вполне могут принять

Нащет сбежит - если брачного контракту нет, то по дефолту половина - твоё, как совместно нажитое.
Тем более что ты наверно будешь поручителем.

Не ожидал.
Спасибо)

Не понравилось только одно, что рассматривается однушка. ИМХО, однушка с двумя детьми, да и с одним-то - каторга.

Если набить конву в экселе, кол-во комнат не играет роли: вбиваешь Прайс, процент, сроки - вываливается расклад

Я в общих чертах обрисовал профит, как я его вижу

Кто-то не сдает, кто-то селится сам, что не отменяет арифметику.
Эффективная ставка в 13% против 15% инфляции не не может быть проигрышной.

и как получить эти 13% не вычитаемых из зарплаты налогов?

Слава LJ - комментарий упал на почту вот только что.

13% от уплаченных банку процентов - так правильнее, если я понял вопрос

Получается путем обмена документами (то есть ногами их надо таскать последовательно из одной инстанции в другую) между банком, работодателем и надоговой.
Делать это можно раз в год, по итогам истекшего года, но вроде бы можно и сразу за 3.

Я получал путем последующего неудержания НДФЛ из ЗП, то есть получал 100% зарплаты вместо 87%, пока проценты не вернулись.

Сравнивать надо не с деньгами под матрасом, а с деньгами на депозите.

И вот там всё будет намного веселее ;)

Где-то так, особенно, если половину уплатить сразу надежному застройщику на уровне первой сваи. Есть и другие финты ушами, но, по моему скромному мнению, что вас обрадует, 13% надо считать не от суммы сделки, а от ежегодных выплат банку. Главное, декларацию вовремя подавать.

Про первичку упоминал: для себя я этот вид спорта исключаю совсем.

Про 13% в камментах не без труда, но разбулыжено: конечно от выплат.

ну это если сдавать, а если нет....то платишь за свою хатку, а не хозяину

Ну это ведь значит, что ты экономишь тот же прайс на съёме, не?
Иными словами, уравновешивается.

Смысл этого уточнения - в том, что не надо забывать о том, что где бы ты ни жил, это не бесплатно, и надо пускать в калькуляцию.

ненавижу ипотеку. у меня все.

Трудно первые 25 лет!

  • 1
?

Log in

No account? Create an account